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撤回!大信号!海南的事很多人没懂 2020-03-11 14:38:59 | 来源:房窝窝 作者:房窝窝

3月7日,海南放了一个“大招”。


当晚,海南省新闻办公室召开发布会,介绍了海南省委办公厅、省政府办公厅当日出台的《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》。


其中“新出让土地建设的商品住房实行现房销售制度”,可谓震惊全国楼市。



意外的是,本来已经开过发布会,官网也挂了新闻通稿的一件“板上钉钉”的事情,在今天却出现重大反转:这一政策从海南省政府官网消失了。



截止3月9日傍晚发稿,在官网找了好久,新的通知并未找到,但相关发布会的视频还能看。


可能已经还在发布的路上,我们拭目以待。


但没有也正常,前面驻马店不是已经操作过一波。


事实上,不管有没有新的通知,海南的这次表态,信息量都很大。


其影响可能不会小于曾经那些令人眼花缭乱的利好。今天,就给大家聊聊这一信号。




01

海南这次做了什么?


先看看这则发布又暂时被撤回的通知,到底讲了什么?


这则通知的主要看点有三:


第一,本地居民限购第三套房。



本地居民家庭限购两套住房。对在海南已拥有2套及以上住房的本省户籍和常住居民家庭(含夫妻双方及未成年子女),停止向其销售安居型商品住房和市场化商品住房。



根据官方解读,这条政策的目的是——为进一步遏制投机炒房行为,回归住房民生和居住属性,同时为防止占用过多社会公共资源,为自贸港建设提供充分的空间要素保障。


第二,试点安居型商品住房。


主要面向无房或人均住房面积未达到平均水平的居民家庭销售,限定销售对象、销售价格、套型面积和转让条件,采取政府主导、市场化运作方式建设,是具有政策保障性质的商品住房。




第三,实行现房销售制度。

改革商品住房预售制度,自文件印发之日起,新出让土地建设的商品住房,实行现房销售制度。

敲一下黑板,注意到一个有意思的措辞:



各市县对本地房地产市场平稳健康发展负主体责任,避免将住房作为短期刺激经济增长的工具和手段,因地制宜、综合施策,把稳地价、稳房价、稳预期的责任落到实处。




责任下沉到了县一级,可见真的很严格。

不过,最重磅的炸弹,还是属海南全省落地现房销售。

现房销售其实不是新鲜事,此前全国其他一些城市都有过尝试,但鲜有推行下去。海南的规定可认为是全国首个省级现房销售的政策。


而且此次通知出台的时机非常耐人寻味。


如今大环境不景气,又碰到“黑天鹅”冲击,各地纷纷救市,为楼市托底。连有的一线城市都撑不住了,想为楼市松绑。


海南为什么有当逆行者的想法?



02

海南是什么?海南在哪里?


光看小标题,可能有人会笑,这不是常识吗?


海南是个岛。


很多人会觉得岛是用来旅游的,海南岛这点是合格的。


但是,岛就一定不能成为经济高地?


往大了说,日本、英国是岛,往小了说,新加坡、中国台湾省也是岛。


如果做得好,岛上可以繁衍出高级文明形态,建立完善的工业体系,还可以作为一些制度的试验田。


如果海南不是一个岛,而是一个半岛,那它与湛江有什么区别?


不要说经济特区、自贸港、自由港,就连单独建省都没有必要。


但历史一次次选择了海南,那是要海南承担使命的。不是简单搞搞旅游。


改革开放以来,海南主要获得过三次历史机遇:


第一次是1988年4月海南建省、建特区;

第二次是2010年建设国际旅游岛;

第三次是2018年开始,先后喜提“自贸区+自由港”。


众所周知,前两次机会,海南都浪费了。


第一次机遇被浪费后,得到的只有连片的烂尾楼。


第二次机遇被浪费后,得到的是因遍地开发房地产,不少海滩被破坏。 


房地产搞得一地鸡毛。就连搞旅游,一度也是屡出负面,沦为全国笑料。


前两次利好被浪费,让海南记住了血的教训——管好房地产行业。


所以从2018年以来,海南一直对房地产保持警惕。即便过去两年楼市低迷,海南也没有再动摇。



03

放松有泡沫,收紧会怎样?


说到这里,有人可能会慌。毕竟海南已经痛失过两次好局。


这两年大环境本来不好,现在又碰到收紧,会有怎样的结果呢?


坦率地说,如果按照这次海南撤回前的通知,短期内确实利空,这是官网撤回的原因吗?不至于,海南应该是经过深思熟虑的。


对开发商而言,这意味着资金成本将全面提升。


中国内地从1998年全面建立房地产市场以来,基本在学习香港,采取“预售制”。通过预售,开发商可以提前回笼资金,加快资金周转。


海南“现房销售”落地后,开发商想在海南开发项目,门槛将更高。这意味着,很多中小房企将被挤出市场。


何况海南还配了一条“安居型商品房”的政策。这个全国很多城市都在推行。海南这次力度很大,想让安居房成为抢人才、抢人口的利器。


这些房子价格低于商品房,相当于打折卖给人才和当地居民。这将跟商品房形成竞争关系。


现在经济不好,还对房地产这样卡,这不是自杀吗?


非也!


虽然是利空,但说了是短期。其实海南看得是长远,从长期来看,绝对是看多。


海南这么沉得住气,底气源于从今年开始,自己会收获的第三波利好。


因为去年海南“自由贸易港”被纳入国家战略,跟京津冀协同发展、粤港澳大湾区、长三角一体化发展同处于区域发展战略的最高规格。


关于海南自由贸易港,全国人大正在立法。而深圳经济特区、上海浦东新区,都没有在全国人大层面上立法。


有人说,这是海南这回出台政策的原因,可能有重大事情要发生。


据说,这个自由贸易港将有“对标世界最高水平的开放形态”,将“建立具有国际竞争力的特殊税收制度”,海南省也因此将获得“更大的改革自主权”。 


种种利好的迹象都表明,海南将走上一条崭新的发展之路。为了避免重蹈历史覆辙,对调控房地产市场严防死守,就顺利成章了。


未撤回前,大致应该是如此想的。


至于撤回后,会不会发新的,我们且行且看。


 

04

岛屿想腾飞,需要什么条件?


关于岛屿的腾飞,杠杆地产已经说了4个模范生:日本、英国、新加坡,还有我国中国台湾省。


但这4个岛,要么引领了工业革命,要么赶上了工业化浪潮。而且它们基本是独立经济体,现实也逼迫它们必须建立齐全的工业体系。


这个岛屿腾飞的先决条件,海南注定是失去了。


中国幅员辽阔,没必要在海南布局所有工业门类,如果海南想通过工业化实现腾飞,这条路肯定走不通。


不过没关系,岛屿腾飞还有第二个先决条件,一定量的人口基数。


从世界经验来看,离岛区域想成为发达经济体,一般需要足够的人口基数。日本的人口总量达到1.26亿,英国6600万,中国台湾省2358万,而海南只有945万。


而在海南建省之初,人口大约是605万。


30年增量才300多万,抢人成绩虽然不差,但和上海、浙江、广东等沿海省市相比,对人才的吸引力,可以说完全不及格。


再看看同为离岛的中国台湾省。中国台湾在1949年只有600万人口,而2018年已达2358万,70年净增量约1750万。


海南呢?


海南在产业定位上长期以旅游和农业为主导,虽然污染不大,但也不提供大量就业机会。导致海南人口还是呈现“候鸟“特征。


很多人冬天来避寒,天暖就离开。难以沉淀为常住人口。


可见,海南迫切需要人口倍增,在人口规模上至少接近我国台湾。


海南与我国台湾的面积相当,而且平地更多、物产资源也丰富。容纳与我国台湾同等规模的人口,生态环境完全允许。


很多文章都是这样建议的,但是在今天,这样体量的人口增长,现实吗?



05

海南不做深圳,目标是迪拜


工业化常被认为是一种实现人口倍增的途径,但海南没有选择这个路径。


其实,工业化不是最重要的。


最重要的是,通过什么产业可以实现海南的人口倍增?


这方面,可能就不必照搬我国台湾了,可能迪拜的模式更加适合。


就是继续发展服务业,寻求服务业本身的升级,即寻求从生活型(低端)服务业向生产型(高端)服务业转型。比如做高端旅游、高端会展、航运还有贸易。


这本身就非常契合“自贸区+自由港”的政策。


而且民航局今年1月已经在研究在海南自贸区开放第七航权。这样的力度,在国内真的前所未有。


要知道,迪拜国际机场就是依靠航权的开放,从名不见经传的航运死角,一跃成为了世界最重要的枢纽空港。


产业最终是人承载的。大家现在都在吐槽深圳的房价,但只看到了结果。


深圳当年正是依靠对人才的重视与保障,才吸引来大量人才,然后有了产业,经济得到发展,最后才拉高了房价。


所以,第一步,得吸引人来。


海南这样压房价,不是为了弄死房地产。


而是为了吸引人才、发展产业、振兴经济。只有经济好了,大家才能一起发财。


而且这次,海南绕开了工业化的路径,直接通过服务业崛起,在某种意义上更具前瞻性。


海南成不了深圳又何妨?那本来就不是海南的目标。


这一次,海南要做迪拜。


迪拜如今的经济、名望和房价,想必不用杠杆地产再渲染。


站在国家层面,海南这次不是抄作业,也没有现成答案可抄。海南这次是真正意义上的探路者。


从这个意义上看,“新出让土地建设的商品住房实行现房销售制度”(如果施行)只是一个开始。


说得更直白些:今天的压价,是为了明天的灿烂前景。



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