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一套房不到10块钱!人口空心化的楼市太魔幻了 2020-11-03 16:04:52 | 来源:地产情报站 作者:地产情报站

没有永远上涨的房价,也没有永远下降的房价。房价发展到了一定程度,自然会迎来拐点。这个道理,放眼全球都说得通。

今天站长给大家讲讲意大利一套房7.8元的事,让大家领略一下人口空心化到极致后的魔幻楼市。而这,会是未来我国人口空心化区域的预言吗?

人口空心化,房子汉堡价

近日,意大利西西里岛的萨莱米市推出了30多套房屋,这些待出售房屋平均每套占地面积至少85平方米,大多是两到三层的小楼,其中一些房屋还带有全景阳台。

很多人都看过莫妮卡·贝鲁奇主演的《西西里的美丽传说》,想必对当地漂亮的洋房印象深刻。而这批房屋的价格绝对会让你大吃一惊——预计每套房屋的售价仅相当于一个汉堡的价格,才1欧元,约合人民币7.8元。

当然,想白白占便宜也不容易,购房者需要对房屋进行全面修缮,但修缮其实也花不了多少钱,翻新费用预估为1万欧元左右,约合7.8万元人民币。

萨莱米的房价之所以如此便宜,主要是因为当地人口太少了。意大利很多小镇的年轻人都移居到大城市,小镇人口日趋减少,空巢化严重。为了吸引外来人口到镇上居住,所以萨莱米才以极低的价格出售房屋,其实只为吸引人口前往当地居住。

目前萨莱米市待售的1欧元房屋吸引了大量外国买家,可见房子作为刚需产品,只要价格低,永远有市场。

意大利这样1欧元买房的好事,放眼全球也不多见。接下来我们把目光放到近邻日本,那里的楼市正在默默复苏。

据日经新闻报道,外资大型房地产基金正在日本进行大规模投资。其中,加拿大房产投资平台BGO今后将投入1万亿日元(约643亿人民币),亚洲系基金PAG也决定投资8000亿日元(约514亿人民币)。

经过疫情等影响,日本房价已经下降很多,因此一些实力机构看好日本楼市长期发展,才会大手笔进场。

就投资而言,建议对海外地产有意向的站友效仿机构那样抄底,而不是追涨杀跌。毕竟房地产投资是长期性的,不能在房价上涨途中马上变现,追涨的风险很高。

土拍大复苏,房企又出手

眼下,不仅海外楼市开始复苏,我国也有类似的趋势。

信贷方面,央行数据显示,今年前三季度住户部门贷款增加6.12万亿元,其中短期贷款增加1.53万亿元,中长期贷款增加4.6万亿元。

房价的根源土地,价格已经蹭蹭蹭往上涨,众多房企们又大手笔拿地了,甚至部分城市的地价已经达到了历史高点。

中原地产研究中心统计数据显示,今年以来,截至10月26日,上海、杭州的土地出让金收入累计已超过2000亿元。广州、北京、南京等7个城市土地出让累计收入均超过1000亿元,超过22个城市土地出让收入超过500亿元,刷新历史纪录。

特别是9月,土地市场大爆发。

据诸葛找房数据中心监测,9月全国主要地级市土地成交981宗,成交规划建筑面积环比上涨19.4%;成交楼面价为4262.47元/平方米,同比上涨10.48%;土地出让金为4368.21亿元,同比上涨11.36%。

很多大房企都开始了新一轮疯狂拿地,中原地产数据显示,今年前9个月,50大房企拿地高达19226亿元,同比上涨4.5%。

尤其是万科,仅9月份就拿地13宗,总价近170亿元。万科曾在市场还算景气时高喊“活下去”,吓得很多房企战战兢兢,缩减成本;而真到了严格管控的时期,万科自己却又在闷声重金拿地。

其实这也没什么玄机,公开发言本来就是给大众听的。一方面土地实行拍卖制,吓走一个房企参与拿地拍卖,自己拿地的成本就可能就会更低一些(偷笑)。另一方面,万科老大哥确实有超群的市场敏感性,他们的动作值得大家好好琢磨琢磨。

分化是常态,人口是玄机

楼市的发展趋势是和经济发展、政策、城镇化发展息息相关。整体看,年初疫情爆发至今,全国经济从暂停、重启逐渐走向稳步恢复。截至11月1日,全国31省市、自治区中已有26省市GDP累计增速逐步摆脱负增长区间。

城市方面,上海、杭州、北京都属于经济非常发达的地区,长期看,这些地区的楼市依然有发展空间,特别是城市的核心区。只不过房地产市场不会像前几年高速发展时期那样暴利了,成本低、精细化运营才是王道。

市场方面,北京楼市已经开始触底回升,整体看,今年10月新建住宅网签4224套,二手房住宅网签14330套,合计成交住宅1.85万套,合计同比上涨53.5%。

从2017年开始,北京很多土地采取了限价措施,而且还增加了很多限竞房,增加了住房供给,拉低了房子价格。可是眼下限竞房已经大幅度减少,不限价土地成了主流,政策有所放松。预计北京楼市依然有上涨潜力,只不过没有上海、杭州上涨潜力那么大,毕竟北京限购依然非常严格。

楼市最根本的住房需求,依然存在。2019年末,我国城镇常住人口84843万人,占总人口比重为60.60%,仍远低于发达国家80%的平均水平。这意味着我国的城镇化发展依然有着巨大的空间,未来还会有大量人口迁移到城市,这也意味着还会产生很大的住房需求。

楼市最可能发生大改变的时间节点是2025年,因为届时需求接近饱和。中国社科院预估,我国 2025年常住人口城市化率68.6%,农村大部分最后一代青年人口完成进城和购房的目标,农村人口向城市转移将逐步放缓。按照目前每年人均增加1平方米的速度,2025年可实现“一人一间”和人均住房面积45平方米的目标。

可以说,房地产任重而道远,即使短期政策收紧,或调或控,房价下降或者横盘,但楼市长期发展趋势依然没有改变。选择经济发展好、人口流入多的城市,依然可以把握发展红利。

只是,对于人口外溢导致空心化的地区来说,未来也有可能出现“西西里的美丽传说”,房子有很多,人却跑没了。


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