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从GDP数据,看中国房价格局走势 2020-12-04 10:15:54 | 来源:子木聊房 作者:子木

文/子木

最近深圳楼市“炒房事件”闹得沸沸扬扬,先后被央媒、住建部点名。

炒房不奇怪,奇怪的深圳炒房客已经完全“放飞自我”,甚至通过“多人众筹、找人代持”的方式钻政策漏洞。

我听朋友说,深圳一些企业小老板,有的借职权之便,拉拢员工众筹首付,借用无房员工的首套资质打新,然后再经过低利率的经营贷周转炒房,5套房只是入圈门槛。

当地开发商也比较诡异,内部摇号、茶水费乱象百出,想着法子逃避监管。

在开发商和炒房客的合纵勾连下,“限价红利”和“无房优先”形同虚设,市场刚需年轻人被逼向死角。

但马上,被中央点名的深圳下发严令,要求银行通查购房人资金来源,据说有的盘一夜冻结200多个购房名额,从“因城施策”升级为“因盘施策”,全面封杀炒房行径。

我一直认为,房价是城市经济上行的结果和表现,房子是可投资的,但像这种恶意炒房手段是绝对不可取的。

不单会把风险转嫁到市场上,而且会摧毁城市土壤,倒逼年轻人出走,影响整个城市的经济发展,损人利己。

在房子投资层面,“长期主义”是我一直遵守的不二法则:忘掉今天,甚至今年的得失,也拒绝去赚不可持续的快钱,而是把眼光放长远,扎根于这个城市的未来,跑赢通胀不成问题。

在“长期主义”的房产价值研究层面,经济数据是最直接的,今天借此机会,我再从GDP、人均GDP、居民待遇等层面,结合房价解析一下全国重点城市,让大家心里有一个宏观的概念。

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目前来看,我国(内地)的城市经济划分,分为三个档位:

2万亿GDP、万亿阵营(包括准万亿)、和8000亿以下。

据统计,2019年末,达到2万亿GDP的城市共有5个,分别为:上海、北京、广州、深圳、重庆。

四大一线城市,外加一个3000万人口的工业直辖市,成为了中国经济的第一梯队。2万亿的经济规模是很庞大的,甚至超越了诸如乌克兰、希腊、越南等一个国家的经济实力。

其中北上广深房价和城市价值匹配,而重庆一直以长期天量土地供应强压房价,1万多的均价在全国版图之上,依然属于价值洼地。

重庆工业经济强悍,从改革开放之后就位列第一阵营,2020前三季度超越广州,重回全国第四。

当然像重庆这样强供应量的经济大城,楼市有一个明显的特征:分化严重。那么在买房上,一定要选择核心地段的优质的物业。因为在未来,整个城市的居民,都是由外向内层层升级的走势,最后房价开始梯度分化。

接下来是万亿城市阵营,按照GDP突破万亿的时间顺序分别为:天津、苏州、成都、武汉、杭州、南京、青岛、长沙、无锡、宁波、郑州、佛山。

其中最有希望破2万亿GDP的城市分别是苏州、成都、武汉、杭州、天津和南京。这些城市是准一线城市,除了苏州是地级市以外,其他要么省会要么是直辖市,地位卓越。

其中苏州2019年GDP已经达到1.9万亿,按照6%左右的经济增速,今年已经毫无悬念。

苏州,作为长三角传统工业强市,已经紧跟时代完成了产业升级,未来依旧是中国最强地级市的存在。前两年因为房价涨得太凶,被中央点名调控,2020房价回落了一整年。

但纵使如此,苏州跟南京、杭州依然存在价差,在长三角领域,苏州依然是价值洼地。不过苏州目前施行的是强供应策略,在这种策略下,明年房价会回稳,但基本不会出现大的涨势,也是刚需值得关注的一年。

其次是成都、杭州、武汉,也是进入2万亿GDP第一阵营的预备员。其中成都是成渝城市群的引领者,与武汉一样,都是合一省之力成一市之功,所有人才资源都在源源不断送往这两个城市。

不过今年的疫情让武汉摔了个跟头,跟成都拉开了一定的距离,不过在房价上,显然武汉要比成都更有机会。这跟股票一个道理,成都持续利好一直涨,而武汉突然利空,斩掉一部分价值开始爬坡。

最后是天津。说实话天津这些年的经济有些不尽如人意。

1978-2020前三季度全国十大经济城市排行

想当年改革开放后是全国第三城,北方第二城,而现在甚至滑出了TOP10。天津经济的滑坡,注定对楼市支撑力有所影响,接下来市场还会继续横盘筑底。在今年前三季度的经济表现中,北方只有北京一城进入全国前十,也注定了中国南北分化大趋势。

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除了准万亿城市,在万亿阵营中,我认为当下可买的城市依次排名为:佛山、长沙、郑州、青岛、无锡、宁波。

这几个城市都维持在1~1.2万亿GDP左右的水准,竞争力相当。其中佛山处于大湾区,属于人口流入一极地带,房产价值突出。

尤其是2020年这一波,深圳带着卫星城惠州、东莞房价上涨,已经透支了一部分涨幅空间,而佛山作为跟东莞同等级别的城市,一直在储蓄购买力,形成了一定的补涨动力。

而且佛山是工业强市,居住环境比东莞强很多,去年人口流入25.29万人,仅次于广深,长期的人口虹吸力夯实了房价。

长沙不用多说,全国房价洼地,现在就可以上车,但长沙又不同于重庆,重庆未来可以通过缩减土地供应让房价飞升,与城市价值匹配。

但长沙不行,作为全国调控模范案例,已经被所有城市盯着了,很难再放下包袱。

无锡、宁波作为同地域,仅次于苏州、杭州的城市,产业动力和人口吸引力同样非常强劲,不过这两个城市在今年房价都涨了不少,为此还遭遇严政调控。尤其是无锡被调控打压,房价开始明显下滑。

这两个城市在接下来的一年内房价都会回落调整,购房者可以稍作观望。

接下来是郑州和青岛,这两个城市上一轮房价涨幅透支,已经回落2-3年的城市。城市基本面有,也是所在省份的佼佼者,今年很容易见底。

建议大家多多关注这两个城市10-12月的成交走势,一旦出现上扬姿态,证明房价已经筑底成功,跌无可跌。

3

除了万亿城市,值得关注的还有准万亿GDP成员,目前9000亿GDP预备员已经达到7座,分别为泉州、东莞、济南、合肥、福州、南通、西安。

这一个梯队的竞争主要在于产业结构和城市政治地位。

在强省会战略下,合肥、西安、济南、福州会成为所在省份的强者。

不过,合肥和西安是区域绝对强者,后期房产价值稳定,今年还出现较为火热的楼市现象。

合肥民间出现业主联合哄抬房价乱象,而西安则一直维持缓幅上涨,走出了独立行情,不过刚刚也出台了政策调控,要求把二套首付提高到7成,货真价值地打击炒房。

这两个城市会在接下来一年的时间内继续横盘筑底。

福州和济南情况相同,位置都有些尴尬。福州有厦门分流,济南则一直被青岛压制。这两个城市的房价上一轮房价周期透支严重,近两年一直处于“跌跌不休”的状态,预计还有一段时间回落。

按照房产价值,我认为依次排序为合肥、西安、福州、济南。

其次是产业结构。在国内大循环为主的产业基调下,西安作为对外贸依存度较低的西部核心城市,经济会实现反转,潜力较大。而东莞和泉州作为沿海外贸城市,经济会相应下滑。

今年前三季度的GDP表现证明了这个趋势,西安为4.5%,而东莞、泉州分别仅为0.2%、1.5%。

当然东莞还有大湾区概念,是深圳的超级卫星城,除了外贸业务,未来还要承接智能、科技等新兴产业。而泉州作为工业强市,但长期被厦门、福州压制,财富人群也会被长期虹吸。

所以在整体竞争力上,东莞和西安相当,而泉州又稍差些许。

4

接下来,我们来研究人均GDP。

人均GDP是衡量一个城市发达程度、民富情况的重要参考。

国际机构称,人均GDP高达2万美元属于高收入发达城市,也是第一梯队。

目前在我国依次为深圳、无锡、苏州、南京、北京、上海、广州、杭州、武汉和宁波10座城市,除武汉外全属东部地区。

深圳人均GDP排名遥遥领先,这源于深圳常住人口、土地面积相对其他一线城市较小,而且是我国第一个完成城镇化建设的城市,居民财富受益于城市发展极大。

前几年,我们在探讨中国房价极值,很多人把票投给了北京,只因为深圳是新贵中心,而北京是权贵中心。然而经过上一轮房价大潮,深圳房价已经超越北京一个段位。

拿学区房来讲,北京学区房10万出头,而深圳20万单价的房子比比皆是。在豪宅层面,深圳更是高北京一个段位。

以此来看,北京相对于深圳还是价值洼地,这也从今年的楼市行情中有所体现。

其中,江苏有三座城市上榜,广东、浙江分别有两城上榜。整体来看,长三角地区最富有,人均GDP最高,这也源于早期县镇经济的积累,实现了大城小镇的均富,长三角房价未来依然是全国的主要梯队。

人均GDP在1.5-2万美元区间的高收入城市第二梯队,包括长沙、佛山、南通、青岛、福州、合肥、泉州、东莞、郑州和济南10座城市,也集中在中东部,福建和广东两省分别有两座城市上榜。

当然这里有人质疑了,成都和重庆为何没有上榜,难道是这两座经济大城不够发达吗?这里还要研究人口的数值。

成都1600多万人口,重庆更是3000多万人口,比同等级的大城高出不少,而且两城地域辽阔,GDP被郊区县镇分流,拉低了整体数值。如果单论城区人均,成都和重庆依旧可以排在第一列队。

5

最后再做一个总结。

未来在摒弃房地产经济的主流思维观念中,所有城市会失去“地方庇佑”,也就不会再出现“一荣俱荣,一损俱损”的画面。

在“长期主义”投资逻辑中,经济面良好的城市房价会处于长期上涨的趋势中。

不过,在此期间会被政策导向、土地供应等多个因素干扰,出现短周期的快速上涨或者下跌,我们也称其为“大涨小跌”或者“大涨大跌”周期。

而我们要做的就是盯紧楼市行情,找到每次房价回落后的稳定价值区间,这就是购房者最好的上车时机。

当然中国房地产20多年,几波潮起潮落,房价基本已经和城市实力对应上了。判断城市房价当下是透支还是潜力,只需要对比和“锚”的关系。

怎么理解呢?

举个例子,一线城市我认为北京当下的房价是最实际的,是“锚”,对比经济数据后,你会发现上海、广州价格也很实际,唯独深圳有些过火。

而二线城市,苏州是最“锚”,重庆、长沙就是洼地,而同一梯队的成都价格尚可,杭州就有些过分。三四线城市,省会城市1万左右的房价是“锚”,高于这个价格就是泡沫,低于这个价值还有一定的空间。

研究的多了,你会在这其中慢慢找出一些固定的规律。

不过在这种房价走势中,优质城市的房子会越来越难买。

前几天跟深圳的一个多套房业主聊天,他说自己也没有想去炒房,但趋势就是这样。

2003年在深圳买的房子没过几年就涨了好几倍,换了2套,2013年买的80万小两居,2016年又涨到400万,而后又换成1300万的改善豪宅。

那时候买房真的很便宜,首付1-2成,贷款利率又低。而现在认房又认贷,动不动几百万的首付,利率5点多,放到现在自己根本买不起。

不同的时代会造就不同的命数。虽然接下来年轻人会享受到智能高科技时代带来的红利,一切都显得那么便利。但便利的环境,资源会越来越稀缺,留在大城市的机会也越来越难了。

一代不走进大城市,那么下一代走进大城市的机会又会多难一层,幸亏内地跟香港不一样,当下还有多个万亿二线城市在生根发芽,大家不用都往一线城市挤。

当然二线城市的机会能不能把握得住,还要看大家的想法了。

最后再告诉大家一个很重要的信息:

一定要紧盯年尾(10月-1月)的行情,如果成交呈上扬趋势,楼盘火热,二手房门店热闹,你就要马上去看房。因为翘尾行情是隔年小阳春的铺垫,尤其是今年楼市萎靡的城市,也会进入触底区间,切记。


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