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2021年起,农村房屋统统按"新规"处置 不用争了 2021-01-07 16:25:30 | 来源:楼市新观 作者:楼市新观

根据国家统计局公布的数据显示,我国平均房价自2020年7月份开始,已经连续六个月保持“万元”水平。与此同时,2020年也是公认的经济发展较缓慢的一年,但是房地产投资却并未停止快速增长的势头。最终的结果就是,数以万计的普通人买房的难度再度上升。社科院2019年发布的研究数据就显示,国内重点50城房价收入比普遍过高,绝大多数居民靠工资收入实际上已经“买不起房”了。

大城市房价“不跌反涨”,买房难度与日俱增,而且很多人其实已经无缘买房,但为何外来人口仍然如如潮水般涌进这些城市呢?归根结底是我国城市化的不断推进,即农村人口转化为城镇人口的必然趋势。1990年我国城镇化率仅26.41%,2020年常住人口城镇化率已达到60%,部分一二线发达城市城镇化率甚至已经高达70%,和发达国家处于同一水平。30年时间,全国有至少3.2亿人口“洗脚进城”,平均每年至少1000万。这直接导致了很多城市的房地产迎来高速发展的机遇,房价也由二十多年前的平均几百元一平,飙涨到了现在的“万元时代”。

不过,从全世界的发达经济体国家的城镇化率水平来看,中国城市化的进程并没有到顶。未来5-10年仍然是我国城市化进程的关键时期。这一说法也得到了社科院的证实:预计到2025年,中国城镇化率将达到65.5%,意味着未来5年还将有超8000万农村人进城落户安家。

农村人口不停向城市转移的核心原因到底是什么?专家学者解释得更明白:推动城市化发展,导致农村人口大量向城市聚集的动力无非两种,一种是拉力,一种是推力。拉力说白了就是城市的自身优势,即吸引人群来到城市的因素,比如就业机会多,医疗、教育、养老等社会服务资源丰富,交通便捷,文化设施齐全等;推力很明显是指农村的自身缺陷,比如人地矛盾加剧,自然灾害频发,收入低,生活水平差,社会服务资源短缺等。

虽然城市的优势非常明显,但不得不说,经历了二十多年的快速发展之后,城市的问题也在逐渐暴露,房价高、买房难度大、生活成本高、空间逼仄、居住体验感不佳等弊端也越来越为城里人所诟病。反之,过去这些年随着国家重视农村的发展,尤其是提出“城乡一体化”建设之后,农村的风貌越来越好,宜居水平大幅提升。其结果就是,城里人挤破头想重回农村。事实上,越来越多的农村人开始“开窍”了,不再羡慕城市的生活:一方面是农村的发展水平和城市已经大幅缩小了,另一方面是农村里也有城市无可比肩的优势,空气清新、水源干净、不堵车、不喧闹等。

事实上,现实中有很大一部分早年定居城市,但是自己的父母依然留在农村的人明确表示,自己晚年会再次回到农村,回到自己出生、成长的父母的老房子里安度余生。

这个需求能得到满足吗?回答这个问题,我们还要从2013年国家开始对农村土地确权登记发证工作说起。何为确权?即土地所有权、土地使用权和他项权利的确认、确定。2013年1月31日下发的中央一号文件提出,全面开展农村土地确权登记颁证工作;2018年3月,我国正式启动农村房屋不动产登记发证试点工作。

农村土地确权有何重大意义?北京市规划和国土资源管理委员会副主任一句话说透了,“农村土地确权登记发证,不亚于‘第二次土改’。”我们也不止一次强调过,广大农村其实有不少遗留问题关系错综复杂,造成权属信息不明确,而且农村居民对其土地的产权没有证书依据。这就导致,完整的农村资产财产权益体系无法构建,无法盘活农村生产要素,农村生产力更无法彻底解放。所以对农村土地进行确权,意义重大,不仅可激发农民保护耕地、节约集约用地积极性,还可依法保障农民对承包土地的占有、使用、收益等权利。

说得通俗点,确权后农村土地、房屋都有了“身份证”,权利人可以合规自主使用,包括但不限于出租获取收益等。这既可以妥善处理好农村遗留的各类历史问题,也能让产权更加明晰。所以一直以来,我们都提醒广大农村人口和在外务工人员一定要高度重视这项工作。有专家甚至直言不讳表态:如果我们不珍惜这次确权的机会,可能我们的子子孙孙与农村土地和房子再无缘分。

2021年确权将“停止”?

截止到今年,农村土地确权的工作已经开展了整整7年。不过值得提醒的是,根据工作安排,2020年底确权任务已经基本完成了。事实上,国家自然资源部上半年也曾发通知明确表示,2020年将克服困难,争取按计划完成这项任务。换言之,2020年原定就是整体农地确权的“收尾之年”。

这是否意味着2021年农村土地确权将“停止”?其实不然,从自然资源部发布的通知可以看出,实际上因为2020年众所周知的原因,很多农村的土地确权工作并没有顺利进行,这就使得局部地区的确权工作尚未全面完成。对于这类农村地区,2021年确权工作或还将继续进行。

农村土地、房屋确权工作完成后,大家最关心的就是未来的房屋、宅基地等的继承问题了,尤其是那些子女户口迁到城市,并且已经在城市买房定居,但是父母仍然留在农村,他们的房屋未来的继承问题,以及农村房屋未来涉及拆迁的赔偿问题。

2021年起,农村房屋统统按“新规”办,不用争了

对于上述很多农村人以及城市子女非常关注的问题,2021年起实施的《民法典》和自然资源部都给出了确切答案,未来农村房屋和宅基地统统都按“新规”办,其中最明确的就是,农村房屋继承全部实行“房地一体”原则,大家不用再争了,也别争了。

首先,城市子女继承农村父母老宅的问题。今年10月份,国家自然资源部在第3226号建议答复中明确表示:农民的宅基地使用权可以依法由城市户籍的子女继承并办理不动产登记。不过回复中也明确表示,按照房地一体原则,继承人继承取得房屋所有权和宅基地使用权,农村宅基地不能被单独继承。

这里需要再次说明的是,2021年起,农村房屋下面的宅基地继承将全部实行“房地一体”原则,即房子和宅基地是一个整体,房屋按照《继承法》和《民法典》规定是可以依法继承的,因此宅基地的使用权也可以随着房子一并“继承”。这里大家一定要厘清一个概念,宅基地是因为房屋而整体被“继承”了使用权,宅基地的主权还是属于村集体所有,这个概念不能混淆。

但是我们要提醒的是,所有能继承的房屋都是必须经过确权的。换言之,那些没有被确权的土地和房屋是无法被继承的。主要包括5大类:1、违规占用耕地和突破生态红线的房屋;2、不符合乡村建设规划,无相关手续的简易房、棚房、农具房、圈舍等临时构筑物或建筑物;3、长期无人打理的房屋且属于危房(将被村集体收回);4、宅基地和房屋权属存在争议未解决的;5、一户多宅,超出部分。

其次,是继承的先后顺序。根据2021年1月1日起实行的《民法典》规定,城市子女和农村子女都有权继承父母的农村房屋。但因为户籍原因大体分为三种情况:1、独生子女直接继承,不管是城市还是农村户口,都一样;2、若有一个以上子女又细分两小类:①有子女户籍仍在父母户口簿上,则由该子女继承;②子女均不在父母户口簿,则平均分配继承;3.当父母过世以后,其户口本上也没其他人了,房屋则由城市子女继承。

再者,农村房屋继承后的使用问题。虽然农村房屋可以由城市户籍子女继承,而且新规也明确了继承的是宅基地的使用权。但是我们仍然要清楚,在“农村集约化”发展和“一户一宅”等大框架下,继承人对于继承后的农村房屋的使用也有一定的限制:不得对宅基地之上的房屋就行任意翻建、扩建、改建。而且新规明确,宅基地之上的房屋如果毁坏消失,或者房屋闲置两年以上,那么宅基地也会被集体组织收回。为了避免房屋和宅基地使用权被收回,常住城市的子女继承后,可以定期回去看望、打扫、修葺。尽量保持房屋的基本住人条件即可。

此外,根据宪法、物权法规定,农村宅基地的土地所有权仍然归村集体所有,村民无权取得土地的所有权,也无权把自己家房屋出卖给村集体以外的第三人。简言之,如果城里人想购买农村房屋,其实法律上是不支持的,即无法完成产权的过户,所以购买这类房屋也是存在巨大风险的。

第四,拆迁补偿问题。按照新规,不管子女是城市户口还是农村户口,都可以和村集体一起获得拆迁补偿款。一般农村宅基地房屋的拆迁补偿可以分为两种:一种是对地上建筑物的补偿,即房屋拆迁安置补偿,这个无需过度解释,这属于父母的遗产,子女都可以继承;另外一种是对宅基上土地使用权的补偿,土地的使用权并不属于遗产部分,所以不能继承。

最后还是那句话:随着国家高度重视农村经济的发展,政策上也在支持农村发展建设,所以未来农村的发展会越来越好,逐渐缩小和城市间的差距。这个时候农村房屋的价值可能就体现出来了,尤其是很多有山、有水地区的农村房屋,由于空气质量好、水源清洁等原因,还可能变得非常抢手。此外,从落叶归根、文化传承、血脉延续的角度来看,父母留在农村的老房子也要想方设法保护好,因为那是家的温暖记忆,更是几代人用汗血耕耘建设的结果。


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